Índice
Receba as novidades sobre Benefícios Sociais no seu WhatsApp
O sonho da casa própria no Brasil frequentemente esbarra em um grande obstáculo: o valor da entrada. Tradicionalmente, as instituições financeiras exigem que o comprador pague, à vista, um percentual que varia entre 10% e 30% do valor total do imóvel. Essa quantia, muitas vezes, representa o maior desafio para a maioria das famílias.
No entanto, embora o financiamento 100% livre de entrada seja raro e envolva riscos para o banco, existem estratégias totalmente legais e acessíveis que, na prática, permitem a aquisição do imóvel sem a necessidade de tirar dinheiro do próprio bolso no momento da assinatura do contrato.
Este texto explora o cenário atual e desvenda as principais formas de contornar a barreira da entrada, otimizando o processo para o comprador brasileiro.
O Mito do Financiamento 100%
É importante desmistificar a ideia de um “financiamento sem entrada” nos termos mais literais. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a maioria das regras bancárias estabelecem um limite máximo para o financiamento, que geralmente é de 80% a 90% do valor do imóvel. O restante, que é a entrada, precisa ser coberto de alguma forma.
O que as pessoas realmente buscam é uma maneira de cobrir esse percentual obrigatório com recursos que não sejam a poupança pessoal no ato da compra. A boa notícia é que existem caminhos aprovados pelos bancos para realizar essa cobertura.
Estratégia 1: Utilizando o Fundo de Garantia (FGTS) como Entrada
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é, de longe, o recurso mais utilizado no Brasil para cobrir o valor da entrada de um imóvel. Se você trabalhou com carteira assinada, acumulou um montante que pode ser sacado para esse fim, transformando o “dinheiro da empresa” em entrada.
Como funciona:
-
Saque para Moradia Própria: O saldo do FGTS pode ser usado para pagar a entrada ou amortizar o saldo devedor do financiamento.
-
Requisitos: Para utilizar o FGTS, é necessário atender a algumas regras, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os períodos), não possuir financiamento ativo pelo SFH em qualquer parte do território nacional e não ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde reside ou trabalha.
-
Vantagem Prática: Ao usar o FGTS, você efetivamente financia 100% do valor com o banco (os 80% do financiamento + os 20% cobertos pelo Fundo), sem precisar desembolsar um centavo do seu capital.
Estratégia 2: Incluindo o Custo da Entrada no Financiamento Total
Embora o banco não possa financiar formalmente 100% do imóvel, ele pode, em alguns casos, financiar outros custos atrelados à transação, desde que o limite de 80% ou 90% do valor de avaliação do imóvel seja respeitado.
O que pode ser incluído:
-
Custos de Registro e ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), taxas de cartório e de registro de imóveis representam um custo significativo (podendo chegar a 4% a 5% do valor do bem). Muitos bancos permitem que essas despesas adicionais sejam adicionadas ao valor principal do financiamento, reduzindo o desembolso inicial do comprador.
-
Financiamento da Entrada pelo Construtor: Em lançamentos imobiliários, muitas construtoras aceitam parcelar a entrada (os 20% restantes) até a entrega das chaves. Ao negociar essa entrada diretamente com a construtora, você transforma o pagamento à vista em uma série de prestações que serão quitadas antes do financiamento bancário propriamente dito começar. Isso não é um financiamento 100% pelo banco, mas sim uma “diluição” da entrada.
Estratégia 3: Composição de Renda e Cartões de Crédito (Uso de Produtos Bancários)
Uma técnica mais arriscada, mas utilizada por alguns compradores, é obter um empréstimo pessoal ou utilizar o limite do cartão de crédito para cobrir a entrada.
Atenção aos Riscos:
-
Juros Altos: Empréstimos pessoais e rotativos de cartão de crédito possuem taxas de juros altíssimas, muito superiores às do financiamento imobiliário.
-
Comprometimento de Renda: Ao contrair um empréstimo para cobrir a entrada, o comprador compromete ainda mais sua renda mensal, podendo prejudicar a capacidade de pagamento das parcelas do financiamento principal.
-
Análise de Crédito: O banco que fará o financiamento principal pode reprovar o crédito se identificar que o proponente assumiu um novo empréstimo de alto valor pouco antes da solicitação, pois isso altera o perfil de endividamento.
Essa estratégia deve ser considerada apenas em último caso e com um planejamento financeiro extremamente rigoroso.
A Importância da Avaliação do Imóvel pelo Banco
Um fator crucial para viabilizar a compra sem entrada é a forma como o banco avalia o imóvel. O financiamento é baseado no menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação do engenheiro do banco.
Como isso ajuda:
Se você negocia o imóvel por R$ 300.000,00, mas a avaliação do banco é de R$ 330.000,00, o banco pode financiar até 80% dos R$ 330.000,00 (que seriam R$ 264.000,00). Isso significa que, na prática, o valor financiado cobre a maior parte ou a totalidade dos R$ 300.000,00 da compra, deixando a margem restante para cobrir a entrada e os custos acessórios.
Para tentar essa margem, é fundamental negociar com o vendedor um preço ligeiramente abaixo do valor de mercado, criando espaço na avaliação bancária.
Em resumo, a chave para comprar um imóvel sem desembolsar a entrada do próprio bolso reside em utilizar recursos como o FGTS ou em negociar a diluição da entrada diretamente com a construtora, sempre respeitando os limites de financiamento impostos pelo Sistema Financeiro Nacional.